通过大连市看我国房地产市场现状及运行特点

详细内容

　　通过大连市看我国房地产市场现状及运行特点

　　在我国当前形势下，房地产走势已不再是一个单纯的经济现象，它已经和很多社会、民生问题，甚至国家的经济、金融体系安全问题紧密地联结在一起。今年4月国务院出台了针对我国房地产市场及运行特点的“国10条”，这10条政策可以说是我国近几年实施房地产调控政策以来最严厉的政策组合，包括政府政策、金融监管、交易税费、土地交易、房源供应等多方面。

　　我国房地产运行态势分析

　　此次金融危机后，我国房地产市场现状能够快速恢复和反弹，有很多因素在起作用，概括起来有如下几点：

　　第一，地方政府的“招拍挂”机制直接推动了土地价格上涨进而推动了我国房地产市场价格的上涨。分税制改革的实施使得地方的财政收入占比由原来的78%下降至44%，而支出却由69%上升至72%，因此形成了地方政府对土地财政的依赖。这也是为什么近些年国家出台的房地产调控政策没有达到预期效果的缘故。另外，2009年的天量信贷很大一部分流入了地方政府的投融资平台，一定程度上为地方政府提供了充足的流动性，使得地方政府开发和囤积土地有了资金来源，增强了地方政府捂地不卖的信心，也助长了各地地王的出现。地王的出现严重影响了购房者的购房心理，特别是影响了打算购房但是购房能力不足的中低收入群体。

　　第二，2009年我国房地产市场商品房价格的迅速攀升，与2008年国家再次启动房地产刺激经济以及2009年天量信贷有很大关系。据估计，2009年的接近10万亿元的天量信贷中约有60%进入了各地方政府投融资平台。与此同时各地二套和三套房贷政策的放开以及贷款利率的下浮直接刺激了工薪阶层的购房欲望，相应地刺激了投资和投机性需求。

　　第三，2005～2007年世界商品市场的大牛市使得许多商品的价格都迅速上涨，出现了价量齐升的局面，我国房地产市场也不例外。从全国来看，这三年的商品房销售面积同比累计增长了81.7%，商品房销售价格累计上涨了34.3%。2005～2007年商品房价格上涨幅度落后于交易量的上涨幅度，一方面体现了商品房需求强劲，居民购买力强；另一方面也为2009年商品房的价格快速上涨以及销售量的上涨埋下了伏笔。实际上全国商品房销售量在经历了2008年的小幅下降后，2009年商品房销售量同比上涨了50.9%，商品房销售均价同比上涨了20.75%，双双达到了历年之最。

　　第四，如果把上面提到的因素当作外因的话，那么居民的刚性需求以及投机需求是推动这次房价上涨的内因。从人口普查结果来看，根据2008年的统计，20～49岁人口占我国总人口的47%。这个群体的一部分到了适婚年龄需要购买住房，这部分住房需求“刚性很强”；一部分由于在1998年前后购买了“房改房”，经过10年左右的时间，这些家庭纷纷进入了住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。另外，我国已经进入了城市化加速发展时期，意味着将会有更多的人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视。相比而言，北京、上海、深圳的房价上涨较快与这部分群体的购买有很大关系。

　　从上面的分析可以看出，近几年的房价上涨有一定的必然性。一个关键问题就是房价上涨的速度过快，超过了居民的承受能力和政府的容忍程度。高房价带来了首付的相应提高，改变了一些刚性群体的购房预期。

　　宏观政策将在一定程度上影响大连商品房的价格

　　国家后续出台针对地产调控政策的可能性，取决于我国房地产市场对“国10条”的反应以及管理层的决心。目前一些城市在做房产税的前期研究工作，对可行性进行调研。从理论上来讲，开征房产税既可以通过税收杠杆，遏制富人、投机者炒房，促进房价回归，又可以募集保障房资金。从法律层面看，我国住宅土地出让的使用期限是70年，住房并非公民完全意义上的不动产。房产税与当前收取的土地出让金属于重复收税。如果征收房产税，就要改革土地出让金制度。如果大连市开始征收房产税，将会影响大连市商品房的外来需求以及当地的投机性需求，这将会有效减缓大连市商品房的价格上涨压力。

　　另外，国家未来的通胀压力和人民币升值预期也会影响商品房价格。尽管一些研究认为房地产是通货膨胀的避风港，但是二者并不是简单的正相关关系。一方面取决于通胀的性质，是结构性通胀还是全局性通胀；另一方面取决于我国房地产市场所处的阶段。如果房地产价格高位运行，或者其是引起通胀的主因，很难使其成为通胀的避风港。从上面的分析看，大连市商品房销售价格指数领先于消费价格指数。一定程度上说，资产价格上涨刺激了消费价格指数的上涨。对于人民币升值的预期，目前来看国家采取主动性升值的可能性不大，这一点在20世纪日元主动性升值加剧了房地产对实体经济的冲击就是一个很好的例证。如果人民币被动升值，其升值速度和波动性也在一定程度上阻止外资进入我国房地产市场的意愿。从上面的分析看出，2009～2010年的人民币幅度升值较大，但是2010年大连市房地产利用外资比例却大幅下降。因此在当前条件下，这二者对大连市的房地产价格短期影响不是很大。

　　从高层表态来看，国家在今后会加大经济适用房的供给，经济适用房供给比例的增加将会缓解房价的上行压力。大连市近几年的经济适用房的投资比例偏低，保持在3%左右，如果采取适当的优惠措施，引导地产商投资到经济适用房建设上来，势必增加经济适用房的供给，在一定程度上减轻商品房价格上涨压力。

　　延伸阅读：
西安市房地产市场营销策略分析浅析房地产开发项目市场定位工作关于近期美国房地产市场的基本特征和走势关于中国房地产市场泡沫性实证的分析 中国房地产市场发展的问题分析