房地产开发投资对经济增长影响(一)

详细内容

　　一、近年房地产开发投资对经济总体影响的实证分析

　　1998年以来，我国房地产业得到了长足的发展，对固定资产投资、对国民经济发展起到了重要作用。房地产对经济总体的影响，一方面体现在房地产开发投资对经济增长的直接拉动。另一方面体现在房地产开发投资通过带动关联产业和住房相关消费而带来的间接贡献。

　　我们以房地产开发投资扣除土地购置费后的数值为基础计算其对经济增长的直接贡献，根据2000年投入产出表计算得出房地产开发投资对关联产业的带动效应约为2倍，并以此为依据计算房地产开发投资对经济增长的间接贡献。结果表明，房地产开发投资对GDP增长的总贡献率由1998年的15.03%上升为2007年的27.49%，平均达到了21.76%。其中，2007年房地产开发投资超常增长(增幅达到30.2%)，房地产开发投资对GDP增长的总贡献率达到了27.49%，即在GDP当年11.9%的增幅中，与房地产开发投资相关的增长幅度为3.27个百分点。

　　2008年，预计全年房地产开发投资增幅在20%左右，如果全年GDP增长9%，按房地产开发投资占经济增长的总贡献率为20%估算，房地产开发投资对GDP增长贡献了1.8个百分点。

　　二、2009年房地产开发投资预测及其对GDP的影响

　　2008年1―11月，房地产开发完成投资26546万元，同比增长22.7%，增幅比上月回落1.9个百分点。自7月份以来，房地产开发投资增幅已经连续5个月下降，由上半年的33.5%下降为1―11月的22.7%。如果从单月增幅来看，2008年上半年各月房地产开发投资均在30%以上，最高为6月份的37.54%；但进入7月后房地产开发投资增长迅速下降，7―11月各月投资增幅分别为19.59%、18.88%、12.23%、11.01%和7.73%，单月增幅已经逐步下降为近5年以来的最低点。

　　预计2009年房地产开发投资很有可能出现负增长。支持这种判断的理由如下：

　　第一，2008年上半年房地产开发投资的较高增速很大程度上得益于2007年下半年企业购地款的延期支付。由于2008年企业购置土地面积为负增长(1―11月同比减少5.9%)，这种影响因素在2009年肯定不会存在。

　　第二，2008年商品房新开工面积增幅有较大幅度下降。1―11月为5.4%，比去年同期低17.5个百分点(其中11月份为-20%，3季度为-8.19%)。按建设周期推算，2009年房地产企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。目前，房地产企业延缓开发建设进度已经成为普遍现象，从2008年商品房施工面积和竣工面积增幅同时出现下降就可以证明。

　　第三，受将要出现的大量空置房屋的影响，2009年商品房新开工面积有可能为负增长，这部分项目对应的新增投资也将为负增长。到目前为止，房屋交易量的回落已经持续了1年。2008年1―11月，商品房销售面积同比减少18.3%，增幅同比减少了40个百分点。2008年末伴随商品房竣工面积的增加，空置房屋的数量将会出现较快上升。预计2008年末商品房空置面积可能达到1.5―2亿，2009年则有可能达到3―4亿，将是往年空置面积总量的2―3倍。大量竣工商品房卖不出去，将会占压企业资金，在其被消化之前，房地产新开工项目不会增加。

　　第四，房价仍处于下降通道之中，而且受宏观经济周期下行的影响，2009年房地产市场仍会维持调整态势，企业拿地欲望不会增加，土地购置费和土地开发资金都会呈现负增长。

　　综上分析，由于房地产市场步入衰退期，大量空置房屋无法较快消化，企业购置土地、开发土地和建设房屋的意愿都不会上升，2009年房地产开发投资很有可能出现负增长。

　　根据2000年投入产出表分析，房地产开发投资减少100亿元，GDP增加值将减少110亿元。估算2009年不同房地产开发投资负增长程度对GDP增长的影响见表2所示。