论商品房预售中购房人的权益保护(一)
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[摘要]：商品房预售是房地产开发商广泛采纳的一种商品房销售方式。在这种销系，要制定专门的《消法》实施条例以及专门的地方性法规；建立和完善商品售体制中，作为消费者的预购人的权益常常受到侵犯。其中既有消费者自身的原因，也有法律法规不完善和制度不合理的原因。要构建对预购人的完整保护体房预告登记制度，商品房预售市场的准入制度，预售款的监管制度等商品房预售中的重要法律制度。另外，还应该提高预购人权益保护意识， 加强预购人的自我保护。
[关键词]： 商品房预售； 预购人； 权益保护
房地产业是商品经济和城市发展的产物。商品房预售是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。〔1〕作为商品房销售的一种主要方式，商品房预售为房地产开发商所广泛采纳。实践证明，这种方式不仅对房地产开发企业自身筹集资金、搞活经营、避免风险起着重要作用，而且在客观上对活跃房地产市场，促进居民住房条件的改善，实现资产的保值有着积极的意义。然而，由于商品房预售是以未来建成的房屋为标的物，与现房买卖相比，预购方承受着更多的风险。实践中，预购人权益受侵害的现象越来越多，涉及商品房预售的纠纷不断上升。正视商品房预售制度中存在的问题， 研究如何有效保护预购人合法权益不仅具有较强的现实意义，对于完善我国有关法律也具有一定的理论价值。
一、商品房预购人权益概述
商品房预购人是指与开发商签订商品房预售合同并支付定金或房屋价款，享有在合同约定日期请求预售人交付约定商品房的权利的人。我认为，商品房预购人权益是指预购人在购买和使用商品房过程中依法或依合同约定享有的权利以及该权利受到法律保护时给预购人带来的应得利益。具体来说，预购人享有的权益包括：
1、预购人作为一般合同当事人应享有的权益
第一，享有按期获得符合交付使用条件的商品房的权利。《城市商品房预售管理办法》第30条规定，“出卖人应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人”。这里的交付使用条件应包括法定的和约定的两个方面，开发商除了要按《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律、法规中规定的条件交付房屋外，还应按与预购人签订的商品房预售合同及其附件、补充协议中约定的条件交付商品房。同时，预购人还有权要求出卖人按期交付商品房。如果出卖人没有如期履行交付义务，应根据合同约定承担违约责任；超过合同约定的期限，出卖人仍不能交付商品房的，购房人有权解除合同。
第二，享有要求所购买的商品房不存在质量瑕疵的权利。我国《合同法》第153条之规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物；出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。根据房屋质量瑕疵对预购人合同目的能否实现的影响程度不同，开发商所承担的质量瑕疵担保责任也有所不同。
第三，享有要求所购买的商品房不存在权利瑕疵的权利。?《合同法》第150条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。在商品房预售中也同样如此，在商品房预售合同签订后，预购人享有要求所购买的商品房不存在权利瑕疵的权利，出卖人应对所售商品房不存权利瑕疵负有担保义务。出卖人不得擅自将已出售房屋转卖或抵押给第三人，任何导致购房人的法定权利受到限制或不能完全实施对房屋标的物的所有权的，出卖人都应依法承担法律责任。开发商必须保证在约定的时间将商品房的所有权完全地转移于预购人，因此，如果开发商交付的商品房存在抵押权（包括在商品房上设定的抵押权和在商品房所在的土地使用权上设定的抵押权）等他项权利，并且开发商在与预购人签订商品房预售合同时并未明确告知该权利负担情况，商品房交付时该权利负担仍然存在的， 预购人可以拒绝接收房屋并追究开发商的违约责任。
第四，享有要求出卖人协助办理房地产权利证书及入住手续的权利。根据合同履行中的协助履行的原则，不管预购人是否委托出卖人代办房产证，出卖人都有责任协助预购人办理房产证。一般情况下，办理房产证应在房屋竣工验收并入住后的三个月内办理完毕。如果在规定的期限内不能办理完毕，预购人可以给出卖人一定的宽限期。在宽限期内仍不能办理完毕，那么预购人可要求出卖人承担责任，支付一定数额的违约金；如果购房人在入住一年以后仍拿不到房产证，就应该查明不能按期办理房屋所有权证的原因。如果是项目本身合法而只是由于验收滞后或出卖人工作效率不高，那么购房人应督促出卖人尽快完成其应尽的义务。如果是项目违法或已经抵押，那么购房人应尽快作出决策，或退房，或要求出卖人承担损失，以免拖延而过了诉讼时效，使损失扩大。
2、预购人作为消费者应享有的基本权利
消费者权利是国家依照法律规定为保护消费者的利益而赋予消费者的权利。我国《消法》规定了消费者享有安全权、知情权、自主选择权、公平交易权、受教育权、监督权、结社权、求偿权、人格尊严和民族习惯受到尊重等九项权利。
二、商品房预购人权益受侵害现状
近年来，随着商品房预售市场持续升温，房地产业得到了快速增长，人民群众住房条件也迅速改善。据统计，从1996 起，城乡每年建房超过 10 亿平方米，折合100万套住宅。〔３〕但与此同时，在商品房消费市场中暴露出不少问题， 其中商品房预购人权益受损日益严重便是其中最为突出的问题。据中国消费者协会统计，相比 2003 年，2004 年商品房问题的投诉增加了18％， 已连续第四年以两倍数高速增长，到 2005年商品房问题投诉更是高居各类投诉榜首。以下是预购人权利遭受侵害的几种常见情况：
第一，预售人隐瞒重大事实。主要表现为预售人隐瞒自己没有开发资格或商品房预售许可证； 隐瞒其不具有土地使用权或未付清土地使用权出让金的事实； 隐瞒已将在建的商品房项目设定抵押等他项权利的事实等。由于预售人隐瞒以上事实， 预购人陷于错误认识而与之签订“商品房预售合同”， 当预售合同由于主体不合格而归于无效时， 预购人已缴纳了预付款， 预售人往往卷款而逃或正在接受行政处罚， 预购人的权益极有可能落空。
第二，预售人逾期交房。不管是因施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房， 还是因开发商资金不足或预售不成功， 预售人违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房， 依据法律规定预售人逾期无法交楼的， 应赔偿预购人的损失。但很多时候购房者向法院起诉要求终止合同， 但开发商却无力退款， 也无力承担违约责任； 即使通过执行程序将半成品房屋转让后去拿到退款， 也未必是全额退款， 违约责任无法兑现， 预购人在等待中失去的其他购房机会， 都可能给预购人的权益造成损害。
第三，产权证书纠纷。这类纠纷较为普遍，甚至是房地产买卖中的主要纠纷，实践中纠纷的表现形式有：1、开发商没有按约定的时间办理完业主的房屋产权证书，要承担相应的违约责任，但这具体的责任内容需要购房者和开发商明确约定，否则购房者是无法得到相应合理的经济补偿的。2、由于开发商将所售房屋或土地抵押给第三方，导致根本无法办理业主的产权证书，这的种情况购房者可以选择退房，要求开发商承担全部的经济损失；也可以选择不退房，但要求赔偿损失就有一定的难度了，除非在购房合同中有明确的约定。
第四，重复销售商品房。不少预售人为了谋取最大的利益， 在和预购人签订合同之后， 又就同一标的物与第二预购人， 甚至更多的预购人签订合同。根据我国法律规定不动产所有权是以登记为成立要件的，如果后面的买受人依据与预售人签订的预售合同在房屋建成后到房地产行政主管部门办理房屋产权手续，则其他的预购人不能再取得该房屋的所有权。
第五，商品房的质量问题。即房屋在建筑材料、设备的使用或施工操作规程上达不到法定质量标准。常见的质量问题主要有： 屋面漏雨， 墙体地面裂缝，漏渗水， 烟道、排气管道、风道不通； 室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动， 有防水要求的漏水；内外墙及顶棚抹灰， 面砖、墙纸、油漆等饰面脱落； 用劣质的配电器， 电路配线不符合安全标准， 给住房造成极大的安全隐患， 严重地损害了预购人的权益。
第六，商品房面积的计算。商品房买卖中面积包括： 套内使用面积、套内建筑面积、公摊面积、销售面积 （ 合同约定用于结算的面积） 。商品房销售中存在的突出问题是： 实际使用面积小于合同约定面积， 公摊面积计算不清， 不应计算面积的部分重复计算等现象， 以此骗取、坑害消费者。
第七，物业管理纠纷。物业管理是购房人在签合同时容易忽略的内容，有些开发商在房屋销售后对物业管理并不重视，致使小区无人管理，卫生、治安环境极差，令住户怨声载道。有的物业公司管理混乱， 随意出租公共配套设施， 增加了小区内的污染和噪音， 恶化了小区环境， 小区业主常常被盗。 物业管理的好坏，关系到各住户的生活环境，各开发商一定要引起重视，选择自己放心满意的物业公司进行服务，给住户营造一个良好的居住环境。