世界金融危机下房地产业发展的思考(一)

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摘要：近年来，随着我国经济体制改革的不断深入和国民经济的快速发展，房地产业作为国民经济的重要组成部分更是发展迅猛。一方面房地产业为GDP增长做出了巨大贡献，为社会增加了一定的就业机会；另一方面也因非理性的投资等问题使房价上升过快，对国民经济产生了负面影响。特别是2008年由美国次债经济危机引发的世界金融危机，更是世界房地产业受到了巨大的冲击，我国的房地产市场，也遇到了前所未有的困难。本文通过世界金融危机下，我国房地产现状的简单解析及前景预测，对今后一段时间内房地产业的改革方向进行了思考。
关键词：世界金融危机房地产思考
1我国房地产业的现状
自我国取消福利分房制度以来，房地产业已经由开始的无足轻重，逐渐成为拉动我国经济增长举足轻重的产业。这几年，我国房地产业更是作为我国国民经济的支柱产业之一，在我国的GDP中的比例逐年增长，尤其是其产业相关度高，带动性强，与金融业与人民生活联系密切，越来越受到人民的重视。在某种意义上说，房地产发展势态关系到整个国民经济的稳定发展与金融安全，所以一个稳定的房地产业，关乎民生，意义重大。近几年来，随着我国城乡一体化进程的加快，房地产建设的步伐也随之加快，房地产建设的高增长已经建造了足够多的房子，因为受土地稀缺、人员工资增长、建筑材料涨价和一些不合理费用等因素的影响，使得房价增长过快，在城市中多数人群已经买不起房，建设和销售产生了突出的矛盾。
2我国房价过高的一些原因
2.1房地产业单纯依托于土地开发和过度依赖银行信贷众所周知，在我国土地由政府控制，是稀缺性资源，不可再生，缺乏价格弹性。一方面，因为房地产市场的不规范，准入门槛低，房地产业的暴利收益使越来越多的人投身于房地产行业，哄抬了土地价格，使楼面价格随之上升；另一方面，土地开发权与银行信贷权基本上掌握在政府和银行行长手里，这就使得购置土地和贷款有很大的“寻租”空间，寻租的空间越大，开发商的成本会相应越高，而这些成本必然要摊入楼价中，进一步使房价升高。
2.2住房面积呈扩大趋势，资金占有量增加早在我国计划经济时期，我国大多住房每套五、六十平方米，刚刚实行房改的时候，商品房建筑面积一般为每套七、八十平方米，超过九十平方米的寥寥无几。在砖混结构时代，大户型相对小户型而言成本低，开发商考虑成本，着力开发建筑面积每套一百平方米以上甚至高达每套二百多平方米的复式住宅。这几年，随着土地的紧缩政策实行，开发商为了提高容积率，房屋建设大踏步向着多层化和高层化发展，加大了房产的单位面积成本；另外，人们生活条件的改善和经济基础提高，住房追求，开始向设计合理、空间宽敞、功能齐全的方向发展，受这一些因素的制约，单就建筑面积而言，开发商不得不开发较大的户型，来满足市场的需要。所以，即使剔除我国商品房单位售价提高的因素，仅现在购买一套房子的资金，就比过去翻了几番。现在的房价，已经远远超出普通百姓的承受能力。
2.3农民在城市购置房产，也助推了房价的提高一些进城务工的农民、一些靠在农村发展企业致富的农民、一些从农村出来从事建筑、经商、采矿业的老总，他们有经济实力之后，首先想到的是在城市购置一套或多套住房，一来可以使自己的子女受到城市良好的教育，二来可以显示自己的身份，这一些都不同程度助推了城市房价的上升。
2.4房子的囤积、炒作和买卖，抬高了房价最典型的像温州一些有经济实力的人士，他们在上海一些小区，整单元整单元甚至整栋整栋的把楼房买下囤积，也不去住人，等一年半载之后再抛售，一平方米少着获利几千元，多着上万元，这一些尽管不是房价上涨过快的主流，但毕竟是影响房价的一个不利因素。
这种期望通过买房获得更大收益的需求就像一个无底洞，再多的供给都难以满足。而这种需求又支撑着房价一天天快速上涨，甚至成为中国经济过热的原因之一。房价越快上涨，越有可能把大量的非现时需求转化为即时需求。比如怕将来再涨价，于是被迫提前购房，一些业内人士指出，房屋的自住需求不管如何刚性，也是有限度的，也是可以预见与控制的，因为人口数量是线形增长的，但一旦成为投资需求，其需求则呈几何级数增长，这种投资需求已经与城市人口多少，城市大小都没关系，只与钱的需求及对未来的预期有关，我国目前正处于投资性需求大于自住性需求阶段，故房价上涨过快。
2.5政府追求政绩对房价起到了推波助澜的作用一些地方政府将GDP增速、财政税收增长的希望过多寄托于房地产业，使得房地产业的压力过大，发展极不协调。而房地产开发公司的老总们，一方面追求自己的最大利润空间，一方面迎合政府的胃口，使得房子价格节节攀升；土地价格暴涨，加大了房屋的构建成本。
2.6房地产开发流程长，不确定因素增多，增大了开发成本从筹划项目到施工、工程验收及售楼经历的环节太多，每个环节都需要政府部门“把关”，而每一个“把关”都有可能出现“寻租”，都需要一定时间，而房地产最忌讳的就是抓不住第一时间，从而错过最佳的楼房销售黄金季节。楼房的建设周期越长，不确定因素就会越多，管理的成本就会增加，从总量上增大了开发成本。
2.7房价和房租背离了价值规律近年来住房价格与租金发生了严重背离，即房价大幅上升，而租金却一直踏步不前，这种现象充分说明，目前房价的高度已经让投资者可以忽略掉或干脆不考虑租金收益，只需要通过房价上涨就可以达到收益最大化。
3我国房地产业的发展趋势展望
3.1外来资金会陆续进入内地占领一些市场我国房地产业经过连续多年的快速发展，已进入相对平稳发展期。尽管受世界金融风暴的影响，但进入2009年下半年以来，我国的房地产市场与房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上经济形势的好转和资本市场的日益复苏，房地产市场已开始回暖，在一些一线城市，楼市回暖比较明显。因为我国的金融市场在大中城市次第开放，受世界金融危机的影响，我国房地产市场除了传统的银行资金外，预计境外基金会多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金将会成为中国房地产业不可小视的力量。
3.2国家经济政策影响将会更加突出受国家经济政策的影响，房地产信贷增速将进一步趋向理性，融资途径将多渠道化，融资方向将趋向多元化，房地产将从项目导向型向资金导向型转变。
土地市场进一步走向规范，土地增量供应会控制更严。受国家十三亿耕地警戒线的制约，经营型土地使用权全部招牌，土地市场更加透明，建设项目用地的预审管理将加强。
土地是稀缺资源，是不可再生资源，根据国家有关耕地保护政策，我们有充足的理由相信，将来国家土地的发放增量与控制将会更严。对市场而言，房屋的被动需求有望下降，一手房将会走势平稳，二手房市场将持续升温。开发企业不断洗牌重组，市场竞争回归理性。土地市场阳光化，房地产企业将走向平等竞争，质量、品牌、环境、资本的竞争将成为竞争的基础。土地资源将更有效配置到综合开发能力较强的企业，导致企业的洗牌重组实时进行。近几年房地产市场概念炒作标新立异，适应了高收入阶层的文化品味与前卫的需求，今后市场重心将转向中低收入者。购房者将更加重视住房的原本本质，以概念吸引购房的策略将逐渐失去光彩，品牌竞争将回归理性。
3.3世界经济危机将加速我国房地产业和世界接轨2008年世界经济危机以来，因为世界建筑业普遍低迷，而中国房地产市场相对较好，随着中国在建设领域进一步扩大开放，外商进入中国房地产市场的时机已经成熟，因此我们必须有充足的心理准备。此前，外商（港商较多）在北京、上海、深圳等城市与内地企业联合，开发了较多的土地项目，已引起了众多房地产商的注意与兴趣。出于对中国房地市场的长期看好，港资还在内地大规模储备土地。实现住宅产业化，是国际房地产市场发展的必然趋势。
住宅产业化，就是让住宅建设融入社会化大生产的模式来进行发展，将开发、设计等各个环节组合起来、集成起来，进行规模化生产。其可归纳为“六化”，即连续化、标准化、集团化、规模化、一体化、机械化。有专家认为，随着国外先进技术与优良产品的进入，将在四个方面提升中国住宅产业化的水平：一是将加快促进中国住宅规范标准向国际化靠拢；二是带动中国生产技术的提高；三是生产管理体制将会有较大变革；四是大量建筑师、设计人员的涌入，不仅带来了先进的规划设计理念与先进的社会化专业设计分工，而且会对前期的项目策划工作、中介工作、保险银行业的投入产生重大的影响。
3.4房地产业的特点将会更加明显将来房地产市场会呈现如下几个特点：第一，住房理念从生存型向舒适型转变，房地产的生产方式从速度、规模型向质量效益型转变，讲品牌、重舒适、重环境、重质量成为住宅发展关键；第二，随着住房建设的动力机制的变化，个人成为最大的购房军团。人口增加、城市化进程加快与人们要求改善住房的愿望，成为住房发展的三大动力；第三，房地产市场日趋规范，国家通过强化市场的宏观调控与整顿规范建筑市场，实现优胜劣汰，资质低的房地产开发企业将无法生存；第四，虽然国外企业可能不会首先直接参与房地产开发，但是会大量介入金融、评估、代理、咨询等与房地产有关的业务，这无疑会促进国内的房地产运作按国际规范与标准进行。第五，房地产业的科技含量会进一步提高，产品更新换代会加快。将来住房将必须具备节水、节能、环保与智能化的基本特征。第六，开发商会从当初简单的追求利润、质量演变为追求科技与人才，这也必将促进住宅的更新换代与开发质量的进一步提高。海外业内人士也纷纭看好中国未来的房地产市场，他们对中国大陆的房地产行业持乐观看好的态度。