论宏观调控政策下城市规划思考与应对(一)

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[论文关键词]城市规划、宏观调控、房地产、住宅、政策、土地、规划编制

　　[论文摘要]近几年国家对房地产市场实行了一系列宏观调控政策，旨在抑制房地产市场投资过热，抑制房价快速增长，调控房地产市场供应结构，城市规划应从规划编制、规划管理等角度认真落实调控政策，保证房地产市场健康有序发展。
　　
　　2005年以来。国家对房地产行业出台并逐步贯彻实施了一系列宏观调控政策，从2005年3月26日《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电[2005]8号)，2005年5月9日《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)，到2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面(俗称“国六条”)。2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006)37号)，人称9部委“十五条”，对“国六条”措施进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策，文件明确2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。
　　这一系列政策文件的出台，其密度是空前的，而且从土地、税收、金融、建设、交易等多领域、多层次综合治理，表明了中央进行调控的决心。反观这几年房地产市场快速发展的同时，也确实存在诸多的问题，这其中既有政策的原因，如强调了住宅的商品属性，忽视(没有真正落实)其公共属性，商品住宅建设增长过快，而经济适用房、廉租房等保障性住宅建设量持续走低；也有市场本身的因素，如住宅户型面积越来越大，价格越来越高，超出了普通百姓的承受预期。作为与房地产息息相关的城市规划工作者，有必要引起足够的思考。

　　从城市规划的角度看近几年房地产市场乃至城市建设存在以下几方面问题：
　　1　随着房地产开发规模的快速增长，城市规模急速扩张，城市建设占用大量耕地。据国土资源部资料，许多城市的用地指标已突破2010年建设指标。目前，我国人均耕地在世界上处于低水平，只有1.59亩，不到世界人均耕地的一半。全国已有666个县(区)人均耕地低于联合国粮农组织确定的0.8亩警戒线。研究表明城市化水平每增加1个百分点，城市建成区面积扩大1056km2(158万亩)。耕地减步41万ha(615万亩)。最近国务院要求国土资源部开始重新进行《全国土地利用总体规划纲要》修编工作，要对《纲要》的各项关键指标进行调整，明确18亿亩耕地保有量死守到2020年。
　　2　商品住宅、商业地产大量开发建设，突破了近期建设规划用地布局。由于房地产开发的巨大利益吸引，许多城市公共用地被调整为住宅商业建设用地，突破了近期建设规划，不仅城市如此，不少农村受利益驱动，也热衷于开发房地产。尤其在城乡结合部建设了大量的高级住宅，挤占大量的耕地。土地财政、经营城市的政策思路也推动了房地产开发快速增长发展。
　　3　城市发展建设不均衡。大量的建设商品住宅，而城市基础实施建设严重滞后，许多郊区住宅仅仅配套了基本的生活设施、市政设施，而医疗、教育、公交等严重滞后。任何城市的建设都是为人建的，人住、人行、人用、人看。规划开发的内容应该以生态平衡为前提，以合理的强度为宗旨，建设适宜人居的城市环境。